¿Cómo puede comprar una casa un extranjero?

Comprar una casa en España siendo extranjero puede parecer complicado, sobre todo si no se tiene toda la información necesaria.

Aunque existen muchas guías y recursos disponibles, hay detalles importantes que a menudo se pasan por alto. Hoy, me gustaría ayudaros a descubrir todos los secretos de comprar una casa en España siendo extranjero.

 

Requisitos legales para comprar una casa en España

Para empezar, es esencial conocer los requisitos legales que cualquier extranjero debe cumplir para comprar una propiedad en España.

 

1. Obtener un Número de Identificación de Extranjero (NIE)

El primer requisito indispensable para cualquier extranjero que quiera comprar una propiedad en España es obtener un Número de Identificación de Extranjero (NIE). Este número es fundamental, ya que se utiliza en todas las transacciones financieras y legales en el país.

Nostrumlegal, firma jurídica especializada en el asesoramiento fiscal y legal en materia de inmigración, nos recuerda que, sin un NIE, no podrás firmar la escritura de la propiedad ni realizar otros trámites esenciales.

 

¿Cómo se obtiene el NIE?

• En España: Puedes solicitarlo en cualquier comisaría de policía que tenga oficina de extranjería. El proceso puede tardar entre unos días y unas semanas, dependiendo de la zona.
• Desde el extranjero: Si aún no te encuentras en España, puedes solicitar el NIE a través del consulado español en tu país de residencia. Este proceso puede tardar más tiempo, por lo que es recomendable hacerlo con antelación.

 

2. Abrir una cuenta bancaria en España

Para poder manejar todas las transacciones relacionadas con la compra de una propiedad, necesitarás una cuenta bancaria en España. Aunque no es un requisito legal estricto, la mayoría de las agencias inmobiliarias y notarios te solicitarán una cuenta local para realizar pagos, transferencias y otros trámites financieros.

 

Documentos necesarios para abrir una cuenta bancaria:

• NIE: Es el documento más importante.
• Pasaporte o documento de identidad válido.
• Prueba de residencia: Puede ser un contrato de alquiler, una factura de servicios públicos, o una carta de tu empleador.
• Prueba de ingresos o recursos financieros: Algunos bancos pueden solicitar pruebas de tus ingresos, como nóminas o declaraciones de impuestos.

 

El proceso de compra paso a paso

Una vez que tienes el NIE y la cuenta bancaria, el proceso de compra de una casa puede comenzar.

 

1. Busca de la propiedad

El primer paso práctico es encontrar la propiedad que deseas comprar. Existen varias maneras de hacerlo:

• Agencias inmobiliarias: Son la opción más común y segura, especialmente si no conoces bien el mercado español.
• Portales inmobiliarios online: Como Idealista, Fotocasa, o Habitaclia, que ofrecen una amplia gama de opciones.
• Visitas personales: Si ya estás en España, puedes visitar diferentes barrios y ciudades para tener una idea más clara de dónde te gustaría vivir.

Consejo: Te aconsejo que investigues muy bien las zonas. Ten en cuenta la proximidad a servicios básicos (supermercados, transporte, hospitales) y comprueba el valor del mercado en la zona elegida para evitar pagar un sobreprecio.

 

2. Realiza una oferta

Una vez encontrada la propiedad, el siguiente paso es realizar una oferta al vendedor.

En España, el precio de venta puede ser negociable, por lo que es común hacer una oferta inicial más baja que el precio solicitado.

 

Proceso de la oferta:

• Presentación de la oferta: Generalmente, se hace por escrito y puede ser directamente al vendedor o a través de la agencia inmobiliaria.
• Negociación: El vendedor puede aceptar, rechazar o hacer una contraoferta.
• Acuerdo: Si ambas partes llegan a un acuerdo, se firma un precontrato o «contrato de arras» (más sobre esto adelante).

 

3. Firma del contrato de arras

El contrato de arras es un acuerdo preliminar que se firma una vez que el comprador y el vendedor han acordado el precio y los términos de la venta. Este contrato asegura que la propiedad se reservará para el comprador mientras se completan los trámites necesarios.

 

Detalles del contrato de arras:

• Depósito: El comprador suele pagar un depósito, que generalmente es del 10% del precio de compra.
• Condiciones: El contrato especificará las condiciones de la compra, como la fecha límite para la firma de la escritura y las consecuencias en caso de incumplimiento (por ejemplo, la pérdida del depósito si el comprador decide no seguir adelante).

 

4. Solicitud de hipoteca (si es necesario)

Si no dispones del dinero para comprar la casa al contado, necesitarás solicitar una hipoteca.

Aunque como extranjero es posible obtener una hipoteca en España, las condiciones pueden variar.

 

Documentos y requisitos para solicitar una hipoteca:

• NIE y pasaporte.
• Documentación financiera: Pruebas de ingresos, como nóminas, contratos de trabajo, o declaraciones de impuestos.
• Historial crediticio: Los bancos pueden pedir un informe crediticio del país de residencia.
• Evaluación de la propiedad: El banco requerirá una tasación oficial de la propiedad para calcular el importe máximo de la hipoteca.

Consejo: Te recomiendo que consultes con varias entidades bancarias para comparar condiciones y obtener la mejor oferta.

 

5. Firma de la escritura

Esta es la fase final del proceso.

Una vez que se haya acordado el financiamiento (si se necesita) y se hayan completado todos los trámites, llega el momento de firmar la escritura de compraventa ante notario.

 

Proceso de la firma:

• Revisión de documentos: El notario revisará todos los documentos y se asegurará de que todo esté en orden antes de la firma.
• Pago final: El comprador pagará el precio acordado (menos el depósito ya pagado) en este momento. Si has solicitado una hipoteca, el banco realizará la transferencia directamente al vendedor.
• Entrega de llaves: Una vez firmada la escritura, recibirás las llaves de tu nueva propiedad.

 

Aspectos que no todos conocen

Hasta aquí, el proceso parece relativamente sencillo, pero hay algunos detalles importantes que a menudo se pasan por alto.

 

1. Impuestos y gastos adicionales

Además del precio de la propiedad, hay que tener en cuenta varios impuestos y gastos adicionales que pueden sumar entre un 10% y un 15% del precio de compra.

 

Principales impuestos y gastos:

• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): Varía entre el 6% y el 10% del precio de la propiedad, pero depende de la comunidad autónoma.
• Gastos notariales: Dependiendo del valor de la propiedad, los honorarios notariales pueden variar.
• Registro de la propiedad: Este es el costo para registrar la propiedad a tu nombre.
• Gestoría: Si contratas a una gestoría para que se encargue de los trámites administrativos, también tendrá un costo.

 

2. Comprar sin papeles en regla

Para aquellos extranjeros que aún no tienen todos los papeles en regla, comprar una propiedad en España puede parecer un desafío, pero no es imposible.

 

Opciones para extranjeros sin papeles:

• Comprar con pasaporte: Aunque es menos común, algunos vendedores pueden aceptar una compra utilizando únicamente el pasaporte, especialmente si la compra se realiza al contado.
• Apoyo de un tercero: Otra opción es realizar la compra a través de un familiar o amigo con residencia legal en España, aunque esto requiere un alto nivel de confianza.

 

3. Cambios en la Ley de Extranjería

Es importante estar al tanto de los posibles cambios en la legislación española que puedan afectar la compra de propiedades por parte de extranjeros.

En los últimos años, ha habido discusiones sobre la regulación de las compras de propiedades por extranjeros en algunas zonas de alta demanda, como las Islas Baleares y la Costa del Sol.

Estar informado sobre estos posibles cambios es crucial para evitar sorpresas.

 

Consideraciones finales

Comprar una casa en España siendo extranjero es un proceso que, aunque requiere cumplir con ciertos requisitos y seguir un procedimiento específico, no es imposible.

Lo más importante es estar bien informado y planificar cada paso con antelación.

1. Contrata a un abogado inmobiliario: Aunque no es obligatorio, contratar a un abogado especializado en derecho inmobiliario es altamente recomendable, especialmente si no estás familiarizado con el sistema legal español. Un abogado puede ayudarte a evitar problemas legales, asegurarse de que todos los documentos estén en orden y proteger tus intereses durante todo el proceso.
2. Considera el precio de vida y mantenimiento: Antes de comprar una propiedad, es importante tener en cuenta no solo el costo de la casa, sino también los gastos de mantenimiento y el costo de vida en la zona. Los impuestos municipales, los gastos de comunidad (si compras en un edificio con zonas comunes), y los costes de servicios públicos pueden variar significativamente entre regiones.
3. Ten en cuenta la temporalidad: Si compras una propiedad como inversión o segunda residencia, es crucial entender las implicaciones fiscales y legales de tener una casa en España y vivir en otro país. Esto puede afectar desde el pago de impuestos hasta la posibilidad de alquilar la propiedad cuando no estés.

 

Ahora, ya lo tienes un poco más claro

Adquirir una propiedad en España como extranjero no solo es posible, sino que también puede ser una experiencia gratificante y enriquecedora.

Con el conocimiento adecuado y una planificación cuidadosa, puedes convertir este proceso en una oportunidad única para establecerte en un país con un estilo de vida inigualable.

No dejes que el miedo a lo desconocido te detenga; dar el paso puede abrirte a nuevas aventuras y posibilidades.